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【天富手机版登录】从人口流向看房价走势,一大半爱跑的中国人只去了两个省

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在房地产市场、地区经济发展中,人口依然是一个非常关键的变量。我们团队持续跟踪国内人口的流动趋势,剔除人口的自然增长后,2019年我国人口的流向更加集中。在劳动年龄人口持续减少的大背景下,各地抢人政策也会愈演愈烈,我国房地产市场的总量下行、结构分化的特征也会越来越明显。

摘要:

1、广东浙江继续领跑,“二八现象”愈发凸显。2019年我国人口流动的方向进一步加强了2018年的大趋势,继续呈现“东迁”和“南下”的特征。不过人口的流向变得更加集中,70%以上的人口净迁入量都流向了浙江和广东,“二八”现象愈发明显。

2、省内层面:继续向核心城市集中。每个省份内部,只有省会等少数城市是人口净流入的,大多数城市都面临人口净流出的压力。浙江省90%以上的净流入人口,都流向了杭州和宁波,广东主要流向了深圳、广州和佛山。

3、“抢人”愈演愈烈,新一线明显发力。从城市等级来看,一二线城市人口持续流入,三四五线城市人口在持续流出。18年“抢人”大战比较成功的安徽省和西安市,19年人口迁入规模明显放缓。核心城市都开始加入“抢人”队伍,未来中小城市的人口流出压力还会更大。

4、小城市持续流出,地产调整压力大。随着地产刺激的退出,人口对于房价的影响也会越来越明显,人口持续流出的地方,未来房价调整压力会更大。而对于人口流入的城市,房地产市场也可能有不同的表现。受教育水平较高的人口流入,对房价推升更明显,深圳就是一个例子。

广东浙江继续领跑,“二八现象”愈发凸显

2019年,我国人口流动的方向进一步加强了2018年的大趋势,继续呈现“东迁”和“南下”的特征。2019年我国东部省份人口净流入规模超过150万,而按照秦岭-淮河一线来划分南北方的话,南方省份人口净流入达到167万。而且东部和南方省份的人口迁入规模,相比2018年进一步增加。

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从具体省份来看,人口的流向变得更加集中。2019年浙江和广东人口净流入规模就达到了84.1万和82.6万,在全国层面遥遥领先。根据我们计算,70%以上的人口净迁入量都流向了浙江和广东,而前两年这个比例都只有60%左右。与其说人口流向了东部和南方省份,不如说是更加集聚地流向了广东和浙江两省,“二八”现象愈发明显。

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省内层面:继续向核心城市集中

从省内流动的情况来看,也和2018年类似,人口继续向省会和“双子星”类核心城市集中。在每个省份内部,只有省会等少数城市是人口净流入的,大多数城市都面临人口净流出的压力。比如江西、山西、河南、湖北、陕西、甘肃等地,基本上都只有1-2个城市人口在净流入,其余城市人口均在净流出。

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而且即使是各省内的核心城市,2019年也出现了非常明显的分化。以福建为例,2018 年厦门和福州人口净迁入量分别为5.37万和2.76万,相差不大;但2019年两个城市的差距明显拉开,厦门净迁入量达到了13.3万人,而作为省会城市的福州,净流入量只有0.8万人。这说明,在经济和政策因素的驱动下,人口在地区之间的分化在加剧。

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即使是人口流入大省,也不是“遍地开花”。以浙江省为例,2019年人口净迁入规模居全国第一,浙江省的11个地级市中,有4个城市是人口净流出的。剩下7个城市是人口净迁入。但从规模上来看,其实浙江省绝大部分的净流入人口,都流向了杭州和宁波。其中,杭州人口净迁入49.35万人,宁波人口净迁入30.07万人,占省内各地市净迁入总量的90%以上。


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